返済に悩んでいる方(任意売却)

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競売回避の最終手段「任意売却」

住宅ローンの返済が滞り、「競売」の危機が迫っているような時、銀行の担保になっている自宅を所有者の都合で売却して現金化することはできません。つまり、住宅ローンを完済せずに家を売ることは、できないということです。ただし、「任意売却」という方法を用いることでそれが可能になります。ここでは、豊中の阿波住研が任意売却について、その仕組みやメリットなどをご説明します。

任意売却とは?

やむを得ない事情により、住宅ローンの返済が滞ることがあります。もし、この状況を放置するとやがて「競売」という事態が待っています。それを回避するための最終手段とも呼べるものが「任意売却」。

任意売却とは?

冒頭でも述べたように、一般には住宅ローンを完済せずに自宅を売却して現金化することはできませんが、任意売却なら、競売にかけられる前に専門の不動産業者が債務者=所有者と金融機関の間に入ることで、可能な限り有利な条件で不動産を売却できます。

もし競売に至った場合、不動産は市場価格とはかけ離れた安値で買い叩かれ、しかもローンの返済が丸々残るという最悪の結果を迎えます。しかし、任意売却なら一般の不動産相場で売却が可能なためローンの返済に充てるだけの現金が手にでき、生活再建の道も残されます。

メリット

任意売却を利用するメリットを競売との比較で見ていきます。

任意売却 競売
市場相場に近い価格で売れるか? 〇一般の不動産市場で売りに出されるため、同条件の物件とほぼ変わらない価格で売却できる。したがって住宅ローン返済にある程度の目途が立ち、生活を再建するゆとりが生まれる。 ×競売となると一般に市場価格の7割程度の価格で売却され、住宅ローンの残債に充てるだけの現金が手に入らず、生活再建が困難になるケースが多い。
周囲に事情を
知られずに
売却可能か?
〇任意売却は一般の不動産売却と同様、秘密厳守で進められるため近隣や知人など第三者に売却の事実が知られることがなく、プライバシーが保たれる。仮に競売の手続きが進んでも、任意売却がスタートすれば競売情報は取り下げられ、閲覧できなくなるので安心。 ×官報や裁判所のホームページなど競売の事実が公表されるため、第三者が売却の事実を知る可能性がある。競売情報に目を付けた不動産会社が自宅や近所に聞き取り調査をしに訪れるなどして近所の知るところになるといったケースもある。
持出金は
いらないか?
〇任意売却の場合は自宅を売却して得た現金の一部を諸経費に充てることが認められているため登記費用や仲介手数料などについて持出がない。 ×競売の場合も任意売却同様、売却して得た現金の一部を諸経費に充てることができる。ただし、引っ越し費用などはこれに含まれないため注意が必要。
残債は分割返済できるか? 〇自宅売却して得た現金を返済に充ててもなお生じる残債については、金融機関との交渉を通じて相談者に無理のない範囲内での分割払いが認められる。一般には月々5,000~30,000円程度の返済になることが多い。 ×競売後も残債があると債権者からは一括返済を迫られる。そうなれば最悪、自己破産という選択しか残されていない。しかし、連帯保証人が設定されている条件で自己破産した場合は残債返済の責任が連帯保証人に転嫁される。
自分の意志で
売却できるか?
〇任意売却は一般の不動産売却と同じ方法、要領で行われるため、相談者が現実的な範囲で任意に売却価格を決めることができる。また引き渡し時期などについても、購入希望者=買い主との交渉や調整が利くため、引っ越しなどもゆとりをもって行うことができる。 ×競売は裁判所による強制執行が原則。したがって、いくらで売る、いつ引き渡すといったことを債務者側で設定することはできず、すべて裁判所のスケジュールや買い主の都合で行われる。落札者が入金すると、所有権が移転するため、強制立ち退きを命じられる。

任意売却が可能な期間

住宅ローンを滞納している段階ならまだ任意売却を講じる余地があります。可能なかぎり早めに対応することをおすすめします。

滞納の時期 状況 任意売却の可否

ローン滞納前

毎月の支払いは滞っていないが、家計は苦しい状況。対策を講じるなら早めに。 任意売却できる。

ローン滞納3ヶ月以内

金融機関から督促状や一括弁済通知が届いている状態。これを無視すると競売にかけられる。

ローン滞納4ヶ月以内

裁判所から競売開始の通知が届く。この通知から4~5ヶ月で競売が行われることになる。

ローン滞納5ヶ月まで

裁判所から競売の執行官が自宅に訪れ、建物内の撮影・調査を実施。また、場合によっては不動産関係者が訪問することもある。

それ以降

予定通り、競売が開始される。落札者が出れば、強制的に立ち退かされ、任意売却による解決は不可能になる。 任意売却できない。